IRPF. Exención por Reinversión Vivienda Habitual (préstamo hipotecario pendiente)

La respuesta la tienes en la resolución vinculante de la dirección de tributo Resolución: V0309-18

El artículo 38 de la LIRPF, en su redacción vigente a partir del ejercicio fiscal 2013, en su apartado 1, establece:

“1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.”

En desarrollo del artículo 38 de la LIRPF, la exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, el cual, entre otros, dispone:

“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

Saludos

Oposinsp escribió: Hola,
Si el valor es de adquisición de un inmueble son 300.000 € y el valor de transmisión son 350.000 € y tenía un préstamo pendiente de amortizar a dicha fecha de 100.000 €. ¿Alguien me puede decir cuál sería la ganancia? No sé como computar el préstamo, no se si es más valor de adquisición o de transmisión o si no se tiene en cuenta para calcular la ganancia.
Gracias

La Ganancia Patrimonial en tu ejemplo son 50.000 euros.
Según el Art. 34 LIRPF la ganancia patrimonial en caso de transmisiones es igual al Valor transmisión - Valor Adquisición.
Siempre en el supuesto de que hablemos de transmisiones onerosas, porque no mencionas que se trate de una herencia o donación.
Art. 35 LIRPF en transmisiones onerosas : Valor adquisición = Valor real de adquisición (300.000) + inversiones o mejoras (0) + gastos o tributos adquisición (0) - amortización (0) = 300.000 euros
Valor transmisión = Valor real venta (350.000) - gastos y tributos venta (0) = 350.000 euros
Ganancia patrimonial = Valor transmisión - Valor adquisición = 350.000 - 300.000 = 50.000 euros.
como ves, para calcular la ganancia patrimonial es indiferente que la vivienda este o no financiada con un préstamo, que creo que es lo que preguntabas.

Otra cosa es la exención de esa ganancia o parte de esa ganancia por la reinversión de lo obtenido o parte de lo obtenido en otra vivienda habitual, que es lo que te explica la compañera
y ahi ya si que tienes que tener en cuenta el prestamo hipotecario para calcular lo obtenido (valor transmisión - prestamo hipotecario).

Coincido con yaquedapoco. Lo que sí puede reducir la ganancia patrimonial a declarar por la venta, son los gastos de formalización del préstamo, porque incrementan el coste de adquisición, como los de notaría, tributos y cualquier otro gasto inherente a la adquisición. Mientras que minoran el valor de transmisión los gastos en los que incurrieras por la transmisión.

Te falta el dato del valor de la adquisición de la nueva vivienda habitual , para calcular que parte de la ganancia que estaría exenta o no, por regla de tres


350.000 VT - 100.000 prestamo = 250.000 es la cantidad a reinvertir para que la GP este exenta 50.000 ( si la compraste en 2012 de Mayo a Dic DA 37º LIRFP el 50%) 25.000


350.000 es a 25.000 como Valor de Adq de la Nueva Vda sería a X = cantida exenta

Tributaria 50.000 la GP - 25.000 exenta DA 37º LIRPF - X Art 38 LIRPF

Por reinversión total: elderecho.com/el-ts-establece-que-la-rei...la-exencion-del-irpf

Dustin, creo que lo de "Venden antes de 3 años" está mal. Serían 2 años como máximo para poder aplicar la exención.

Quizás es una pregunta tonta, pero es que justo no he llegado a esa parte. ¿Por qué coges el 19 y 21% en vez de 9,5 y 10,5?