question-circle Ganancia patrimonial IRPF de inmueble con Mejoras ¿Cómo determinar el valo transmisión de mejora?

09 Jun 2018 18:42 - 10 Jun 2018 09:10 #63037 por ZZZ
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Buenasssss,

Sé que en las mejoras/inversiones efectuadas en un bien inmueble que se transmita se debe distinguir el valor de transmisión del elemento patrimonial diferenciándose del de la mejora, pero cómo se obtiene éste último? Cuando se calcula la plusvalía municipal (IIVTNU)? En el manual de IRPF, pág 381, hay un ejercicio pero da directamente el dato.

Y respecto a la amortización mínima que aminora el valor de adquisición? Sólo es aplicable a B.Inmuebles arrendados... pero si durante su vida no hubiese tenido ese único uso/destino, se prorreatearía?

Saludos y gracias
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09 Jun 2018 21:40 - 09 Jun 2018 21:41 #63039 por Mtha
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Buenas,
Respecto de la mejora es el valor q demuestre el obligado tributario,bien con facturas,proyectos de arquitecto,escritura publicas,etc,le toca a el demostrarlo(art.105 lgt).
Respecto de la amortización,simplemente es descontar del valor de adquisición el importe de la amortizacion practicada por cada año que hubiera estado arrendado o en todo caso la minima(incluso si no dedujo el gasto x amortización).
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10 Jun 2018 00:13 - 10 Jun 2018 14:40 #63040 por ZZZ
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Cuando pregunto x la mejora... m refiero a cómo saber el v. transmisión, no el de adquisición, que sería como comentas.
En el ejercicio y en otro que he visto, el v.adq. de la mejora es diferente al v.trans.de la misma, y éste no se obtiene x regla de tres a partir del v.adq y v.trans. del inmueble.

Éste es el ejercicio del manual de IRPF, pág 381:

Don B.P.T. adquirió el 10/10/1991 un chalet por importe de 100.000 €, satisfaciendo en concepto de ITP: 7.000€, notaría y registro: 1.000 €
En 07/2012 contrató la construcción de una piscina y remodelación del interior del chalet. Dichas obras se efectuaron durante dicho mes de julio y sus importes ascendieron a 75.000 €, incluido IVA.
El día 03/02/ 2017 vendió el chalet por 500.000 €, de los que 150.000 € corresponden a la mejora realizada en 2012, abonando en concepto de Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: 15.000 €.
El chalet no ha estado en ningún momento arrendado. El contribuyente tampoco realizó en 2015 ni en 2016 transmisión de elementos patrimoniales a cuya ganancia le fuera aplicable la DT 9ª de la LIRPF.

Según la resolución, la ganancia de la mejora es:
V.Trans: 150.000€
V.Adquisición: 75.000€
Ganancia patrimonial: 75.000€ (no procede aplicar DT 9ª porque la mejora tuvo lugar en 2012)
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10 Jun 2018 10:41 #63042 por Mtha
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Pues se hace una regla de tres con el valor de transmisión,y solo en el caso de q se vaya a aplicar la dt9°,porque si no no tendría ningún efecto.

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11 Jun 2018 11:57 #63098 por Mtha
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La consulta del informa 137248 dice q se desglose en función del valor normal de mercado del inmueble y de las mejoras.imagino q los 150000 salen de la diferencia entre el valor de mercado del inmueble y el valor de transmisión.
pero vaya,que en un examen haces un prrorateo.

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11 Jun 2018 12:37 - 11 Jun 2018 12:42 #63103 por Daselend
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Calculas % del precio de venta total que corresponde a la Adq y a la Mejora.

En este supuesto, suponiendo que no te diese el valor en el enunciado y suponiendo que la DT 9ª no se aplicase, creo que sería: 100.000 + 1.000 + 7.000 + 75.000 = 183.000 (P.Adquisicion total)

1) Adquisicion = 108.000/183.000 = 0,59 * 500.000 = 295.081,97 - 108.000 = 187.081,97 GP Adquisicion
2) Mejora = 75.000/183.000 = 0,41 * 500.000 = 204.918,03 - 75.000 = 129.918,03 GP Mejora

Me pilla lejos el IRPF pero creo que es así.
COM_KUNENA_EDITING_LASTEDIT_ON_BY Razón: Formato.

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11 Jun 2018 16:19 #63109 por webmaster
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Mtha escribió: La consulta del informa 137248 dice q se desglose en función del valor normal de mercado del inmueble y de las mejoras.imagino q los 150000 salen de la diferencia entre el valor de mercado del inmueble y el valor de transmisión.
pero vaya,que en un examen haces un prrorateo.


Siendo así el criterio no sería de extrañar que por la mejora tengamos una pérdida patrimonial, ya que los inmuebles se revalorizan por el terreno, el resto construcción y mejoras incluidas se depreciación aunque solo sea por el simple paso del tiempo.

estudiandotributario @ gmail.com

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14 Jun 2018 18:36 #63724 por ZZZ
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Mtha: El Valor de la transmisión no puede ser inferior al valor de mercado, porque en ese caso prevalecerá éste. Por eso sé que no se calcula por regla de tres.
Lo que quiere decir la consulta es que hay que calcular la ganancia total, desglosando cada elemento y calculando la ganancia que le corresponde a cada uno (DT9ª, amortización, en su caso)

Daselend: la ganancia patrimonial de la mejora es de 75.000€ (=150.000 - 75.000)

A ver si alguien sabe cómo obtener el V.Transmisión de una mejora.

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