question-circle Se recibe vivienda en herencia y al cabo de unos años la vende ¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?

29 Sep 2016 17:35 - 19 Jun 2019 09:54 #20702 por Rita Levi
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Tengo una duda:

Una persona recibe una casa por herencia y al cabo de unos años la vende.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial? ¿Que consideramos como valor de adquisición?, el importe de ISD que pagó?

Gracias!

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29 Sep 2016 17:54 - 29 Sep 2016 17:55 #20705 por DUDU
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Artículo 36 LIRPF: Transmisiones a título lucrativo

Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.


Artículo 10 LIP: Bienes Inmuebles

Los bienes de naturaleza urbana o rústica se computarán de acuerdo a las siguientes reglas:

Uno. Por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.
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29 Sep 2016 18:02 #20706 por webmaster
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Ojo que el ISD se valora por su valor real, y no por el fijado en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP).

La Administración puede hacer una comprobación de valores, el uso de las normas del IP solo evita la sanción tributaria (artículo 18 LISD).

En Madrid tienes una valoración on line automática en base al artículo 90 LGT.

www.madrid.org/cs/Satellite?cid=11426673...FCONT_contenidoFinal

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29 Sep 2016 18:03 #20707 por Rita Levi
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Muchas gracias!!
Y ahí está mi duda... cuando el Art. 10 LIP te dice "Valor de Adquisición" si has pagado el ISD, puede entenderse eso como tal? Es q no sé dónde lo oí o leí una vez y me quedé con la duda..

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29 Sep 2016 18:05 #20708 por Rita Levi
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webmaster escribió: Ojo que el ISD se valora por su valor real, y no por el fijado en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP).

La Administración puede hacer una comprobación de valores, el uso de las normas del IP solo evita la sanción tributaria (artículo 18 LISD).

En Madrid tienes una valoración on line automática en base al artículo 90 LGT.

www.madrid.org/cs/Satellite?cid=11426673...FCONT_contenidoFinal


Y que sería valor real? El de mercado o catastral?

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30 Sep 2016 00:00 #20740 por DUDU
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Hola Rita, creo que por aquí van los tiros: www.rankia.com/blog/impuestos/2020643-co...ar-inmueble-heredado

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30 Sep 2016 05:35 - 30 Sep 2016 05:42 #20749 por webmaster
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Rita Levi escribió: Y que sería valor real? El de mercado o catastral?


Valor de mercado en el momento del fallecimiento, que será el declarado en el ISD siempre que haya sido aceptado por la Hacienda Autonómica.

Te dejo un caso donde ni siquiera se había liquidado por ISD de la herencia.

CONSULTA DGT V1522-14 de 10/06/2014. La consultarte adquirió una vivienda por herencia de su madre, fallecida en el año 1995, sin haber sido presentada liquidación por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Dicha vivienda ha sido vendida en el año 2013.

De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el valor de adquisición de la vivienda transmitida, que era privativa de la madre, estará constituido por el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, más las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En el caso consultado, al no haber sido presentada declaración del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el valor real a que se refiere este Impuesto será el valor de mercado de la vivienda en la fecha del devengo, que será la de fallecimiento del causante. Este valor de mercado podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo, sino que corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Agencia Tributaria, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), que dispone que “en los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa”.

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30 Sep 2016 05:38 #20750 por webmaster
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La cuestión es saber ¿Cuál es ese valor de mercado?

Para ello tenemos el Artículo 90. Información con carácter previo a la adquisición o transmisión de bienes inmuebles.

1. Cada Administración tributaria informará, a solicitud del interesado y en relación con los tributos cuya gestión le corresponda, sobre el valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles que, situados en el territorio de su competencia, vayan a ser objeto de adquisición o transmisión.

2. Esta información tendrá efectos vinculantes durante un plazo de tres meses, contados desde la notificación al interesado, siempre que la solicitud se haya formulado con carácter previo a la finalización del plazo para presentar la correspondiente autoliquidación o declaración y se hayan proporcionado datos verdaderos y suficientes a la Administración tributaria.

Dicha información no impedirá la posterior comprobación administrativa de los elementos de hecho y circunstancias manifestados por el obligado tributario.

3. El interesado no podrá entablar recurso alguno contra la información comunicada. Podrá hacerlo contra el acto o actos administrativos que se dicten posteriormente en relación con dicha información.

La falta de contestación no implicará la aceptación del valor que, en su caso, se hubiera incluido en la solicitud del interesado.

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30 Sep 2016 05:41 - 30 Sep 2016 05:50 #20751 por webmaster
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DUDU escribió: Hola Rita, creo que por aquí van los tiros: www.rankia.com/blog/impuestos/2020643-co...ar-inmueble-heredado


Este artículo es confuso, porque empieza taxativamente diciendo


"El valor real de un inmueble es el precio o la contraprestación que se acordaría entre dos sujetos independientes. Actualmente es muy complicado conocer cuál es el valor real de un inmueble, por ello, podemos declarar el inmueble por uno de los siguientes 3 valores:
Valor catastral del inmueble
Valor de adquisición del inmueble
Valor fiscal o comprobado por Hacienda del inmueble"

El valor catastral y el valor de adquisición no se parece en nada al valor real en el momento del fallecimiento. Por tanto, lo descartaría a todos los efectos (sea superior o inferior).

En cuanto al valor comprobado si lo aceptaría si se trata de una comprobación realizada a efectos del ISD, ya que esa comprobación de valor se hacía a efectos de determinar el valor real.

Esto me recuerda que existe una polémica en relación a si el valor comprobado por la Administración Tributaria Autonómica tiene efectos para la AEAT.

Dejo esta sentencia al respecto:

TRIBUNAL SUPREMO. Sentencia 21/12/2015.

ASUNTO: La Administración había realizado una comprobación de valores sobre unos activos a los efectos del ITPyAJD que gravó la adquisición de esos activos. De esa comprobación derivó un valor superior al declarado. Posteriormente se transmitieron esos activos, entendiendo el sujeto pasivo que, para el cálculo de la ganancia patrimonial, en este caso a efectos de IRPF, derivada de esa transmisión, debía considerar como valor de adquisición el valor comprobado previamente a efectos de ITPyAJD.

CRITERIO: El Tribunal Supremo apoya esta pretensión concluyendo que la valoración de un bien realizada por una Administración tributaria debe vincular a todos los efectos respecto de otros tributos, sobre todo si se trata de impuestos estatales (cedidos o no). Por tanto, a efectos de determinar la ganancia patrimonial del IRPF, se debe tomar como valor de adquisición del bien el comprobado por la Consejería de Hacienda Autonómica, cuando sobre dicho inmueble se haya efectuado una comprobación de valores a efectos de un impuesto estatal como por ejemplo TPO-AJD, y no el valor de adquisición realmente pagado, que, por lo general, es más bajo; a pesar de que la Ley del IRPF, señala en el artículo 34 (Ley 35/2006) que el importe de la ganancia patrimonial, en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales, ahora si existe una comprobación de valor sobre el valor de adquisición, indicando la Administración tributaria que el valor real de adquisición es otro, será el comprobado el que se tome para determinar el importe de la ganancia.

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05 Oct 2016 16:28 - 05 Oct 2016 16:29 #20968 por PreparandoTH
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Rita Levi escribió: Muchas gracias!!
Y ahí está mi duda... cuando el Art. 10 LIP te dice "Valor de Adquisición" si has pagado el ISD, puede entenderse eso como tal? Es q no sé dónde lo oí o leí una vez y me quedé con la duda..


Hola Rita,

Yo creo que el valor de adquisición para el cálculo de la ganancia patrimonial sólo lo puede establecer la ley del IRPF. Y el art 35.1b) habla de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por el adquirente. También lo describe la vinculante que ha copiado el webmaster para contestarte a lo del valor real.

Por eso puedes añadir lo pagado por ISD como coste de adquisición. Te referías a esto, no?
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30 Abr 2019 00:12 #81457 por Aniuskat
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En el tema de los valores, en Gipuzkoa suelen aceptar el que se establezca en la partición de la herencia, salvo que sea una barbaridad. En cualquier caso, como las pérdidas no son computables si la adquisición fue a título lucrativo y no estuvo sujeto a Tributación efectiva... No hay tanto que discutir. La práctica de poner precios elevados en la partición de la herencia no reporta excesivos beneficios ; tampoco recomendaría ponerlo por debajo del valor catastral.
Ahora os planteo un ejercicio, a ver cómo lo resolveriais:
- padre fallece en 1991, viviendo valorada en 5.000.000 pts. El 50% es de la viuda; del otro 50%, la viuda se queda con el usufructo y el hijo con la n. P. Como la viuda tiene 68 años, el usufructo es el 21% y la np el 79%.
- 2017 fallece la viuda, el hijo consolida el pleno dominio (adquiere ese 21.000) y además hereda el otro 50%. Se valora en 200.000
- 2018 transmite vivienda por 135.000

Entiendo que la adquisición se realiza en dos fases: el 79% del 50% en 1991. Valor de transmisión = 135.000* 39,5% valor adquisición 30.000*39,5%.
El resto en 2.017, según los 200.000.

¿Cómo lo veis?

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30 Abr 2019 08:07 #81465 por Matoppositions
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Erróneo. Se entiende que la adquisición es 50% al fallecer el padre en 1991 y el otro 50% al fallecer la madre en 2017.
Este es un tema sobre el que Hacienda actuaba según tu solución pero hubo sentencias al respecto en el sentido de mi solución y finalmente tributos saco una consulta en la que aceptaba mi solución. La cuestión de fondo es que el código Civil al consolidarse el usufructo en el nudo propietario retrotrae todos los efectos a ese día y por eso ocurre esto. Por supuesto que la ley de renta ni el reglamento regulan nada en este sentido pero si hay consulta de tributos. En matoppositions te ayudamos a preparar la oposición.

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30 Abr 2019 10:43 - 30 Abr 2019 12:18 #81478 por ZZZ
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Buenos días. La fecha de adquisición es única, la de fallecimiento del causante, que es cuando se produce el desmembramiento del dominio en usufructo/nuda propiedad, aunque sólo adquiriera el 50% de la nuda propiedad en una fecha y el resto en otra.

El Valor de adquisición como regla general va a ser el declarado en el ISD (sin que pueda ser inferior al de MDO) más todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición. En el ejemplo, que no adquiere el 100% de la nuda propiedad dsd el ppio, una vez consolidado el dominio x muerte de la madre, para el cálculo de la ganancia patrimonial x la transmisión del inmueble, el OT calcula el Valor de adquisición por la suma de:
+Valor nuda propiedad (ISD) + valor usufructo (ISD) + tributos/gastos inherentes a la adquisición + inversiones/mejoras (las mejoras si dan lugar a dos fechas de adquisición diferentes).
Respecto a la transmisión: importe transmisión - gastos/tributos inherentes a la venta satisfechos x el transmitente

Todo esto viene en el manual IRPF y tb en esta resolución de la DGT: V0732-17 de 22 de Marzo de 2017. Y el Código Civil se aplica supletoriamente, no siempre coincide con el criterio de la LIRPF, como ocurre con la individualización de rendimientos en un matrimonio en rég. de gananciales. Ejemplo resuelto


Saludossss
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