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TEMA: caso real mis gastos deducibles en IRPF por alquiler inmueble (conservación Vs mejora)

caso real mis gastos deducibles en IRPF por alquiler inmueble (conservación Vs mejora) 14 May 2018 10:18 #61352

  • OscarTH
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Buenas a todos, yo soy uno de esos que con la oposición va "ratos". Unos meses me pongo muy en serio, pero luego por trabajo, familia e hijos, freno en seco. A los meses vuelvo a retomarla... y así no hay manera. Mi admiración a los que teneis la constancia que a mi se me hace muy dificil.

A ver si alguien puede ayudarme en un tema personal.

Compro un piso en Septiembre de 2017 con el objeto de alquilarlo.
En Septiembre de 2017 inicio gastos de reforma en el piso para poder alquilarlo ya que estaba muy antiguo.
El 90% de todos los gastos con factura son de 2017, es decir, del periodo que transcurre entre Septiembre de 2017 y Diciembre de 2017.
Estos gastos y por ser ilustrativo se pueden agrupar en los siguientes capítulos.
1.- Reforma cocina (todo el mobiliario nuevo)
2.- Electrodomésticos (todos los de la cocina, dos TV y aire acondicionado)
3.- Amueblamiento (completo y de todas las estancias)
4.- Actualización del Baño (mampara de baño, mueble de lavabo y grifería)

Entiendo que ahora debo determinar si son gastos de conservación y reparación o de ampliación y mejora. ¿Que tipo de gasto son?

Mi opinión es que todos los gastos que he realizado son de conservación y reparación ya que no provocan una modificación de la estructura del inmueble ni de su superficie útil, por lo tanto y según la tabla de amortización simplifica podría amortizarlo con un coeficiente máximo lineal del 10% cada año (instalaciones mobiliario enseres y resto del inmovilizado material).

¿Estoy en lo cierto? Si por ejemplo todos los gastos sumasen 6.000€, eso querría decir que podría deducirme 600€ de gastos cada año de los 10 en los que debo amortizarlos.

Segunda pregunta. El inmueble no lo alquilo hasta Mayo de 2018. Por tanto en 2017 deberé declarar el inmueble como a disposición de los titulares. ¿Cuando haga el IRPF de 2018 podré deducirme los gastos en los que incurrí en 2017 para preparar el inmueble para alquiler? Es decir, ¿Puedo deducirme el 10% de los gastos en 2018 pese a que las facturas son de 2017? Debo reflejar algo en el IRPF de 2017?

Muchas gracias y espero vuestros comentarios...

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Gastos deduccion alquiler inmueble 14 May 2018 11:57 #61359

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OscarTH escribió: Entiendo que ahora debo determinar si son gastos de conservación y reparación o de ampliación y mejora. ¿Que tipo de gasto son?

Mi opinión es que todos los gastos que he realizado son de conservación y reparación ya que no provocan una modificación de la estructura del inmueble ni de su superficie útil, por lo tanto y según la tabla de amortización simplifica podría amortizarlo con un coeficiente máximo lineal del 10% cada año (instalaciones mobiliario enseres y resto del inmovilizado material).

¿Estoy en lo cierto? Si por ejemplo todos los gastos sumasen 6.000€, eso querría decir que podría deducirme 600€ de gastos cada año de los 10 en los que debo amortizarlos.


Dices que son gastos de conservación y reparación pero luego quieres deducirlo vía tabla de amortización. Eso es una contradicción.

Los gastos de conservación y reparación son gasto del ejercicio donde se realizan. Se amortizan las mejoras y ampliaciones.

Yo lo veo todo como amortizable (es decir mejoras) y en algunos casos estamos hablando de mobiliario, no de inmuebles, tendrás que ver los porcentajes que hay en la tabla fiscal (la simplificada).

Si el contrato no se celebra hasta marzo 2018, tendrás que imputarte una renta del artículo 85 LIRPF.
El siguiente usuario dijo gracias: OscarTH

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caso real gastos deducibles en IRPF por alquiler inmueble (conservación Vs mejora). Rendimiento capital inmobiliario 14 May 2018 12:11 #61361

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Estoy viendo el manual Renta 2017 del departamento de Gestión AEAT, y sobre el concepto de "reparaciones y conservación" se remite a la resolución del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas que tenemos que estudiar para el ejercicio de conta del 01/03/2013.

Indicando el manual, en base a la resolución, lo siguiente:

"Se consideran gastos de conservación y reparación del activo material afecto:

- Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales.

- Los de sustitución de elementos no susceptibles de amortización y cuya inutilización sea consecuencia del funcionamiento o uso normal de los bienes en que estén integrados.
- Los de adaptación o readaptación de elementos materiales del inmovilizado, cuando no supongan incremento de su valor o capacidad productiva.

No se considerarán gastos de conservación o reparación, los que supongan ampliación o mejora del activo material y sean, por tanto, amortizables."

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caso real gastos deducibles en IRPF por alquiler inmueble (conservación Vs mejora). Rendimiento capital inmobiliario 14 May 2018 12:15 #61362

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Disculpa, que me acabo de dar cuenta que el concepto indicado anteriormente viene en el Manual en la parte de rendimientos de actividad económica.

Aunque creo que sigue siendo válido, en la parte del rendimiento de capital inmobiliario del Manual Renta 2017 AEAT, tienes lo siguiente:

"a) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir las mismas un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones."

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caso real gastos deducibles en IRPF por alquiler inmueble (conservación Vs mejora). Rendimiento capital inmobiliario 14 May 2018 17:52 #61384

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Muchas gracias por tu respuesta!

Espero no ser el único que se está volviendo loco con la diferencia entre los gastos de reparación y conservación y los de mejora y ampliación. Sólo leo pintado, revoco o sustitución de ascensor… pero no encuentro una definición clara que me permita clasificar cualquier gasto.

Creo entender lo que me quieres decir.

Quieres decir que toda la inversión que he realizado, vamos a suponer que son 6.000€, seria deducible vía amortización de bienes de naturaleza mobiliaria, es decir, un 10% anual, es decir 600€/año siempre y cuando el inmueble estuviese los 365 días alquilado y que iría reflejada en la casilla 77 cantidades destinadas a la amortización de bienes muebles.

Efectivamente en el 2017 pondría el inmueble a disposición de sus propietarios imputándole la renta que me comentas del articulo 85 LIRPF, ya que durante este tiempo estuvo de obras.

Las facturas de la cocina, electrodomésticos, muebles… son del año 2017, hay algún problema si me aplico en el 2018 (que es cuando está alquilado) la deducción vía amortización de estos 6.000€ de inversión? El año 2018 se consideraría como el primero de los años de la amortización o como el segundo?, es decir, se habría amortizado en total, que no en la declaración, un 10% o un 20% al considerar que en el 2017 también hubo depreciación.

Muchas gracias de nuevo.

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